시드니의 주택구입 경제성 문제를 해결하는 방안으로 NSW 생산성위원회가 도시의 가장 부유한 교외지역(suburb)에 더 고층의, 더 밀집된 주거지가 필요하다고 제시했다. 사진 : ABC 방송 ‘Business’ 프로그램 방송 화면 캡쳐

   

NSW 생산성위원회, “서부 개발에서 도심 및 인근 인구밀도 증대로 전환 필요” 제시

 

시드니의 심각한 주택구입 능력 경색은 지난 수십 년 동안 브리즈번(Brisbane, Queensland)과 멜번(Melbourne, Victoria)이 진행해 온 새로운 개발과 보조를 맞추지 못한 결과라는 지적이 나왔다.

이는 NSW 생산성위원회(NSW Productivity Commission)의 진단으로, 동 위원회는 주택가격 완화를 위해 도시의 가장 부유한 교외지역(suburb)에 더 고층의, 더 밀집된 주거지가 필요하다고 제시했다.

이달 첫 주, NSW 생산성위원회의 피터 아터스트라트(Peter Achterstraat) 최고 책임 위원은 시드니 서부의 새로운 주택개발에 초점을 맞춘 노동당 정부의 주택정책이 ‘인구밀도 증대’로 전환되어야 한다고 주장했다.

아터스타라트 위원은 “시드니 거주민들이 아파트 생활에 익숙해지기를 바란다”며 “젊은 계층이 주택시장에 진입할 수 있도록 주거지에 대한 보다 현실적인 접근방식”을 요구했다. 그는 “평균 주택건축물을 3개 층 높일 경우 향후 5년 동안 4만5,000채의 새 주택을 제공할 수 있다”고 제안했다.

NSW 생산성위원회가 내놓은 새 보고서 ‘Building More Homes Where People Want to Live’는 기반시설이 부족한 시드니 서부의 새로운 성장지역을 대상으로 신규주택 개발의 초점을 맞추면서 발생하는 ‘상대적으로 높은 사회적-재정적 비용’에서 벗어나기 위해 시드니 주택 전략에 대한 긴급한 재고가 필요하다고 촉구하고 있다.

이전 정부(자유-국민 연립)가 시드니 서부의 주택성장 지역에 초점을 두었던 것에 대한 질책으로, NSW 생산성위원회는 “기존 목표는 사람들이 살 수 있는 곳, 그리고 직장이나 편의시설 인근에 거주하는 것 사이에서 ‘날카롭고 고통스러운 절충’을 하도록 강요한다”는 것을 확인했다.

따라서 이의 해결 방안으로 동 위원회는 “주요 대중교통 노선이 지나는 곳을 포함하여 사람들이 거주를 원하는 도심 및 도심 인근 지역에 더 높고 더 밀집된 주거 건물을 지어 ‘기존의 수요-공급 불균형에 더 잘 맞도록 주택 목표를 조정하는 것”이라고 제시했다.

보고서는 “시드니의 경우 특히 도심 인근(inner suburb) 교외지역에서 현재 수준보다 높은 아파트 높이 또는 용적률(floor-space ratios)을 허용함으로써 주택비용을 낮출 수 있다”고 설명했다.

이어 “이 같은 주거 빌딩은 편의시설에 가까운 주택 또는 사람들이 더 빨리 이동할 수 있는 교통 허브 근처에서 더 쉽게 주거지를 찾을 수 있기에 도심과 가까운 교외지역에서 특히 효율적”이라고 덧붙였다.

주택문제에 대한 NSW 생산성위원회의 제안은 시드니 서부 지역이 너무 많은 주택 부담을 짊어져야 한다고 주장한 폴 스컬리(Paul Scully) 기획부 장관의 환영을 받았다. 주 정부의 현 예측에 따르면 NSW는 향후 5년간의 주택 목표에 약 13만4,000채가 부족할 것으로 예상된다. 이 기본 목표의 방대한 주택 수는 시드니 서부 지역에 집중되어 있는 상황이다.

스컬리 장관은 “일자리와 편의시설 가까운 곳에 더 많은 주거지가 필요하다는 NSW 생산성위원회의 의견에 동의한다”는 입장이다. “이는 시드니 메트로와 같은 주요 기차역 개발의 일환으로 도심과 더 가까운 교외지역에 주택을 개발해야 한다는 것을 의미한다”는 장관은 “우리는 매번 도시 외곽에 새로운 도로 이름을 추가할 수 없는 상황”이라고 말했다.

 

주택담보대출(mortgage)을 이용한 NSW 주택 구입자들의 소득 대비 월 상환액을 비율로 보여주는 그래프. 2020년 이후 이 비율은 급격히 상승했다. Source: CoreLogic, ABS, NSW Productivity Commission

   

이번 보고서는 또한 시드니의 주택개발 승인 건수에 대한 끔찍한 그림을 보여준다. 1992년 이후 NSW 주는 매년 평균 1천 명당 약 6채의 주택을 건축했다. 이 같은 신규 주택공급 지연으로 인해, 2000년대 들어 시드니 중간 주택가격은 두 배 이상 높아졌다.

생산성위원회는 가격대비 비용 비율(price-to-cost ratios. 아파트 건설비용 대 판매 수익)을 활용해 분석한 결과 충족되지 않은 수요는 ‘상대적으로 초과 수요가 거의 없는’ 남서부 지역에 비해 시드니 동부(eastern suburb), 노스쇼어(North Shore), 이너웨스트(inner west), CBD에서 훨씬 더 높다는 것을 발견했다.

더 부유한 도심 지역 개발에 반대하는 이들은 종종 기본 밀도에 초점을 맞추지만 생산성위원회의 이번 보고서는 멜번과 브리즈번 도심 구역(inner areas)의 경우 시드니에 비해 “인구밀도가 상당히 높다”고 강조했다.

아터스타라트 위원은 또한 “저렴한 주택 목표가 중요하다고 하지만 시장 최상단을 위한 건축물의 ‘필터링’ 효과에 대해서는 충분히 주의를 기울이지 않았다”면서 “도심 구역에 더 비싼 주거용 건물을 짓는 것은 보다 나은 건물 디자인을 제공하는 동시에 중산층 및 저소득 가정을 위한 기존 재고를 확보할 수 있게 하는 것”이라고 말했다.

 

■ 인구 1,000명 당 연간 신규주택 완공

(1992-2021년 사이)

-NSW : 6.3채

-VIC : 8.3채

-QLD : 9.2채

Source: ABS, NSW Productivity Commission

 

■ 호주 및 전 세계 주요 도시-시드니 인구 밀도 비교

(2021년 기준. 도시 : 인구 / 인구밀도-person per 2km / 2019년 삶의 질 순위)

시드니 : 4,698,656 / 2141 / 11

멜번 : 4,585,537 / 1592 / 17

애들레이드 : 1,245,011 / 1457 / 29

퍼스 : 2,043,762 / 1188 / 21

캔버라 : 490,181 / 1162 / 30

브리즈번 : 2,287,896 / 1129 / 35

서울 : 9,586,195 / 15,839 / 77

로마 : 2,748,109 / 2135 / 56

웰링턴 : 212,000 / 1887 / 15

오클랜드 : 1,440,300 / 2372 / 2

룩셈부르크 : 128,494 / 2497 / 18

베를린 : 3,677,472 / 4127 / 13

비엔나 : 1,982,442 / 4781 / 1

토론토 : 3,025,647 / 4801 / 16

몬트리올 : 1,791,508 / 4900 / 21

스톡홀름 : 984,748 / 5260 / 23

더블린 : 588,233 / 5046 / 33

암스테르담 : 1,114,745 / 5767 / 11

밴쿠버 : 706,012 / 6141 / 3

코펜하겐 : 644,431 / 7302 / 8

싱가포르 : 5,685,807 / 8076 / 25

런던 : 8,776,535 / 7490 / 41

샌프란시스코 : 815,201 / 6709 / 34

뉴욕 : 8,467,513 / 10,881 / 44

제네바 : 203,401 / 12,665 / 9

바르셀로나 : 1,627,559 / 16,442 / 43

파리 : 2,145,906 / 20,321 / 39

도쿄 : 9,733,267 / 15,510 / 49

Source: Mercer (2023), Citypopulation (2023)

-삶의 질은 경제, 자연 환경, 정치 및 사회 환경, 범죄 및 안전, 위생 기준 등 10개 범주에 걸쳐 39개 지표로 측정됨

-인구 밀도를 계산하기 위해 Citypopulation(2023)은 주요 집적, 도심 및 도시에 대한 인구 및 토지 면적 데이터를 사용

 

■ 시드니 각 지방의회의 신규 주택 공급

(2016-2021년 사이. Local Government Area : Target / Multi-unit / Detached)

Sydney : 18,300채 / 15,171채 / 213채

Woollahra : 300채

North Sydney : 3000채 / 2671채

Inner West : 5900채 / 4260채 / 255채

Mosman : 300채

Hunters Hill : 150채

Waverley : 1250채 / 1256채

Lane Cove : 1980채 / 2247채

Canada Bay : 2150채 / 1997채

Willoughby : 1250채 / 1149채

Randwick : 2250채 / 1427채 / 290채

Burwood : 2600채 / 2032채

Bayside : 10,150채 / 11,368채 / 236채

Strathfield : 3650채 / 3040채

Ryde : 7600채 / 9218채 / 361채

Ku-ring-gai : 4000채 / 3216채 / 135채

Northern Beaches : 3400채 / 1852채 / 466채

Georges River : 4800채 / 2988채 / 366채

Canterbury Bankstown : 13,250채 / 6796채 / 2026채

Parramatta : 21,650채 / 17,105채 / 911채

Cumberland : 9350채 / 7385채 / 1181채

Hornsby : 4350채 / 3208채 / 285채

Sutherland Shire : 5200채 / 4852채 / 1182채

Fairfield : 3050채 / 857채 / 826채

The Hills Shire : 8550채 / 4174채 / 6483채

Liverpool : 8250채 / 4611채 / 4980채

Blacktown : 13,950채 / 5628채 / 12,133채

Campbelltown : 6800채 / 1812채 / 4573채

Penrith : 6600채 / 4474채 / 3508채

Camden : 11,800채 / 915채 / 10,614채

Hawkesbury : 1150채 / 882채

Wollondilly : 1550채 / 1433채

Blue Mountains : 650채 / 152채

Source: NSW Department of Planning and Environment, Greater Cities Commission, NSW Productivity Commission

 

김지환 기자 herald@koreanherald.com.au