최근 3년 동안 아파트 개발 계획들이 줄을 이어 중단되고 있다.
중단 이유는 향후 시장의 변화에 따른 수익성이 보장되지 않거나 청약율이 낮아 은행으로부터 건설 자금에 대한 융자가 어려워졌기 때문이다.
시중 은행들의 개발업자들에 대한 투자 거부감은 같은 부동산에 대한 융자에서도 한방에 크게 날아갈 수 있는 큰 부동산 프로젝트보다 꾸준한 수익율을 주고 있는 주택 융자의 좀 더 안전한 수익에 기인한다.
그런데 이러한 금융 상황의 변화는 이해할만하지만 이것과 달리 개발업자들의 꼼수 계약 해지건들이 늘고 있는 것이 문제가 되고 있다.
빈땅에 개발 계획을 세워 분양되는 신축 아파트는 보통 공사허가부터 마지막 CCC가 나와 청약자에게 소유권이 이전될 때까지 최소 2년 이상이 필요한데 이러한 분양되는 신축 아파트를 선호하는 이유는 여러가지가 있다.
그 이유중 중요한 두가지 중 아파트의 높은 수익률은 신축이 아니어도 해당되는 것이고 신축의 경우, 완공까지 2년 이상의 시간 동안 발생하는 ‘Capital Gain’ 즉 아파트의 시세 차익이 발생한다는 큰 이점이 있었다.
그러나 언제부턴가 가장 기대했던 시세차익의 이점을 보기가 개발 업자들 의 ‘꼼수’때문에 어려워졌다.
물론 시공기간 중에 인건비의 상승과 각종 건축 자재가의 인상 등으로 실제 건축이 어려울 수는 있다.
문제는 이러한 건축중 발생하는 비용 인플레는 최초 개발 계획을 만들면서 반영해야 할 필수적인 요소라는데 있다.
한마디로 추가 비용이 발생하여 완공이 어렵다는 것은 개발업자가 비용 계산을 잘못했거나 의도적으로 분양가를 저렴하게 하고 건축중에 부족분을 채워가는 꼼수를 부린 것이라고 볼 수 있다.
이 경우 추가비용을 청약자들에게 공지하고 부과하는데 준비가 되어 있지 않은 이들은 초기 Deposit은 반환 받지만 계약은 해지된다.
내집의 꿈이 날아가버린다. 보통 10% Deposit으로 계약하는 이들은 2년 정도 뒤에 나머지를 준비하려고 계획했다가 해약 당하는 날벼락을 맞게 되는데 이렇게 해약된 아파트는 다시 개발업자의 소유로 돌아 오고 그 동안 오른 가격으로 재분양하여 수익율을 높이고 있다.
불행하게도 계약 당시 깨알같은 내용에 개발업자들과 그들의 법률전문가들에 의해 이러한 테크닉은 허용되도록 계약서를 만든다. 청약자들은 아무 이의 없이 계약할 뿐이다.
건축비 상승외에도 땅값이 오를 때도 꼼수를 쓰고 있다. 아파트 공사가 진행되는 동안 땅값이 올라 가고 그래서 분양받은 아파트 가격이 올라가면 얼마나 행복한가!
언제부턴가 영악해진 개발업자들은 절대 이 상황을 가만 두지 않는다. 당연히 도덕적으로나 사회적으로나 계약서에서도 땅값이 올랐다고 계약변경을 하진 못한다.
그래서 위와 같은 방법을 사용하거나 제시간에 완공을 못해 개발업자가 자동 해지당하는 꼼수방법을 이용한다.
아파트 개발은 개발 최초 단계에 분양시 계약율이 보통 60%~80%정도를 상회해야 은행으로부터 아파트 건축 자금의 융자를 받을 수 있다.
보수적인 은행들은 90%이상을 요구하는 경우도 있다. 이 때 현 시점에서 계산된 가격(다소 저렴하다고 느끼는 가격)으로 sales를 다량 발생시키고 은행으로부터 자금 수급이 되면 공사를 일단 시작한 뒤 위와 같은 방법을 기획하여 나중에 청약자들에게 실망과 아픔을 안기게 하고 있다.
이러한 꼼수로 돈을 버는 개발업자들 때문에 신축아파트 분양을 받으려고 하는 순진한 사람들이 하나, 둘 시장을 떠나고 있다.
그들 개발업자들은 확실히 지금 자신의 무덤을 파고 있어 보인다.
예전에 리스아파트와 상가를 분양받거나 구입한 교민들이 얼마나 큰 고통을 안았던가!
이젠 은행융자가 안되어 매매가 어려운 부동산으로 전락하고 말았는데 땅의 오너들과 개발업자들이 만든 꼼수에 이젠 더이상 누구도 믿지 않게 되었음을 현재의 개발업자들은 알아야 할 것이다.
신축 예정인 아파트를 구입하려면 부동산 계약시 법률 전문가와 꼭 위 내용을 상의하여 방법을 마련하고 계약하길 독자들에게 당부드린다.
칼럼니스트 정윤성
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