해외에서 살고 일하는 사람들이 직면하는 문제 중 하나는 그들이 집에서 자신의 집을 살 여유가 없다는 것이다. 이 문제를 해결하기 위해 '1Home 프로젝트' L.Chinbat 대표와 인터뷰 했다.
-우선 '1Home 프로젝트'에 대해 간략하게 설명해달라?
- 이 사업의 특징은 해외에서 거주하거나 일하는 몽골인들이 자국에서 아파트를 살 수 있도록 한다는 점이다. 우리는 온라인 플랫폼 www.1home.mn 개설했으며, 이것은 아파트 구매를 선택할 수 있는 통합된 정보를 제공한다. 자금조달 측면에서, 선택된 아파트는 주문, 현금 또는 외상으로 구매할 수 있다. Sendly 애플리케이션을 사용하면 관련 주택담보대출 및 대출 상환금을 신속하게 이체할 수 있다. 한편, 프로젝트에 참여한 건설사를 대상으로 해외 거주자에게 아파트 납품을 위한 새로운 공식 판매 채널을 개설하고 있다. 이 사업의 목적은 주택담보대출을 포장하고 시장이 지원하는 주택담보대출증권을 일반에 발행하는 것이다.
- 어떤 근거로 이 프로젝트가 시작되었고 실행되었는가?
- 해외에서 거주하거나 일하는 시민들의 실제 연구를 기반으로 한다. 이 연구의 목적은 집을 사는 데 있어 공통적인 과제, 구매력, 그리고 관심사를 조사하는 것이다. 그들 중 약 70%는 조국에 자신의 집이 없다. 또 다른 흥미로운 발견은 대부분 사람이 돌아오는 날짜가 정해져 있지 않다는 것이다. 주택 부족의 주된 이유는 신뢰할 수 있고 공식적인 중개업자와 자금조달 기관이 부족했기 때문이다.
- 프로젝트 시행자에 관해 설명한다면?
- 주택담보대출공사는 금융안정위원회로부터 자산관리 활동을 할 수 있는 허가를 받은 2020년부터 주식시장에서 영업하고 있다. 우리에게는 오랜 세월 동안 금융과 은행 분야에서 일한 숙련된 팀이 있다. 또한, 주택금융 분야에서 일하며 자산유동화증권시장의 법률환경 개선에 관여한 컨설턴트로부터 귀중한 조언을 받고 있다.
- 해외 거주자 및 근로자에 대한 정보와 울란바타르에서 시행 중인 주택사업 규모는 어떤가?
-비공식 자료에 따르면 약 197,000명이 해외에서 거주하며 일하고 있다. 이 중 80.1%인 158,000명이 미국(401,000명), 유럽연합(EU)(43,700명), 대한민국(50,800명), 일본(16,300명), 호주(약 7,000명) 등 5개국과 지역에 있다. 반면 Tenkhleg Zuuch 부동산회사에 따르면 울란바타르에서는 2020년 말까지 총 506건의 아파트 건설사업이 시행되고 있다. 이 중 379개 사업이 아파트 6만4728건, 127개 사업이 3,608건이다. 이 가운데 239개 사업에서 4만1407채, 91개 사업에서 2922채의 민간아파트가 분양 또는 발주됐다. 위의 지표들은 주택시장에 알맞은 가격의 주택 공급과 해외 거주자들의 수요가 있음을 보여준다. 이러한 수요와 공급은 우리가 공공 기관 또는 전문 기관, 그리고 가장 중요한 것은 아파트를 사는 사람들에게 신뢰할 수 있는 서비스를 제공하는 것을 목표로 하는 것이다.
- 외국에 사는 사람들은 전에 아파트를 사지 않았나.
- 오늘까지 해외 거주민에게 아파트를 팔기 위해 다양한 단체가 노력해 왔다. 아파트 증명서가 시민 명의로 발급되는 것이 아니라 몽골 영주권자인 부모, 친인척, 친구 명의로 발급되는 것이 주요 문제 중 하나다. 그러다 보니 가족과 친구 사이에 갈등과 다툼이 많다. 아파트를 외상으로 팔면 대출금을 어떻게 갚느냐도 문제였다. 시중은행을 통한 이체에는 고액의 수수료와 근무 일수, 그리고 개인을 통한 이체 위험이 도사리고 있었다. 우리는 이것이 Sendly 애플리케이션 송금 서비스와 같이 이전에 해결되지 않은 많은 문제를 완전히 해결했다고 믿는다.
- 이 프로젝트의 수혜자는.
- 우선 단기적으로는 '1Home 프로젝트'를 실행하지 않을 계획임을 밝혀야 한다. 첫째, 해외에서 거주하거나 일하는 사람들은 해외에 머무는 동안 또는 비교적 높은 수입으로 자신의 명의로 아파트를 공식적으로 소유할 수 있을 것이다. 둘째, 건설사 매각을 지원하는 새로운 채널이 개설된다. 셋째, 시장기반의 주택 담보부 증권을 가진 새로운 상품의 등장이 몽골 증시의 발전을 뒷받침할 것이다. 넷째, 해외에서 몽골로 유입되는 자본이 늘어나기 때문에 수지에 긍정적인 영향을 미치는 등 많은 장점이 있을 것이다.
- 프로젝트 참가자에 대해.
- 총 7개 당사자가 이 프로젝트에 공식적으로 참여하게 된다. 첫째, 사업시행자인 주택담보대출공사가 사업 전반에 대한 시행을 책임지고, 주요 기능은 자산유동화증권 발행에 대한 전적인 책임을 지게 된다. 둘째, 온라인 플랫폼 www.1home.mn을 통해 해외 시민들에게 주택을 제공하는 주택사업을 시행하는 건설사가 있을 예정이다. 셋째, 주택 관련 지급은 Sendly 애플리케이션 국제송금 신청을 통해 이뤄진다. 넷째, www.1home.mn의 지속적인 운영에 대한 책임은 중개 주체가 질 것이다. 다섯째, 이 사업에 따른 모든 계약과 계약은 법률사무소의 법률상 조언을 받는다. 여섯째, 아파트 매매와 관련된 자산과 구매자의 위험을 보험회사가 부담한다. 일곱째, 해외에 아파트를 사는 사람들이 있을 것이다.
- 주택금융의 미래 흐름을 어떻게 보나.
- 초기 시중은행에서 주택담보대출을 시장에 도입했다. 2012년 몽골은행과 정부는 '건설 부문 지원과 집값 안정을 위한 하위 프로그램'과 '장기 지속 가능한 주택금융 시스템 구축 프로그램'을 승인하였다. 개인 주택담보대출이 발행되기 시작했다. 이 프로그램은 처음에는 몽골은행에서 전액 지원되었지만, 지금은 시중은행의 자원을 사용하고 있다. IMF의 "확장금융시설의 요구사항 중 하나는 몽골은행이 자금을 줄이고 프로그램에서 탈퇴하는 것이었다. 이는 앞으로 주택담보대출이 점차 시장원리로 넘어갈 것을 시사한다.
- 자산유동화증권에 대해 간략하게 설명할 수 있나.
- 몽골 자산유동화증권법은 2010년에 처음 승인되어 이 지역의 활동을 수행할 수 있는 법적 근거가 되었다. 법에 따르면 자산유동화증권은 특정 자산으로 확보해 투자자가 애초 자산수익에 대해 결제할 수 있는 특권을 보장하는 투자상품이다. 최근까지, 이 법은 우리가 알고 있는 것처럼 양허성 주택담보대출을 확보했다. 하지만 2021년 투자자 비은행 금융기관은 시장기반 자산 유동화 증권 체계로 처음으로 일반인으로부터 자금을 조달하는 데 성공했다. 개인적으로 우리가 지향하는 시장 여건과 함께 주택 담보부 증권을 발행할 기회가 있다는 것을 보여주는 크고 기특한 일자리라는 점에 매우 감사드린다.
- 코비드 19 전염병 중 현재 상황 때문에 문제가 있나.
- 분명히 코비드-19 전염병 중에는 어렵고 시간이 오래 걸리는 것들이 있다. 그나마 통행금지령으로 회의 개최와 의견 교환이 불가능했고, 시간 낭비 문제는 당국이 전자적으로 충분히 가동하지 못했기 때문이다. 이것은 우리뿐만 아니라 우리 모두에게 문제이다. 이 경제활동 제한으로 인해, 사람들의 월급과 수입이 끊기고 은행 대출금을 상환하는 것은 어려울 것이다. 이것은 주택시장에도 악영향을 미치고 있다. 시중은행 대출 요건을 충족하는 사람이 줄면서 주택담보대출이 줄어드는 추세다. 본인은 이것을 우리에게 기회로 본다. 전염병; 처음 발생한 선진국들의 적응대책 조기 채택으로 해외 거주자와 근로자들의 소득 차질이 상대적으로 덜어진 탓이다. 우리가 만나 의견을 교환한 건설사들이 이런 상황을 본 게 눈에 띄었다. 현재 여건상 모든 부문에서 전자 전환을 할 필요가 있다.
- 건설업체들은 이 프로젝트를 어떻게 보고 있나.
- 매우 호평을 받고 있다. 왜냐하면, 그들에게는 주택 판매가 높을수록 좋기 때문이다. 대부분의 건설사는 어느 정도 이 분야에서 일하고자 했다. 다만 건설사와 매수자로서는 난제가 많다. 그나마 건설사들은 해외 시민들에게 주택사업을 제시함으로써 비용을 늘릴 수 있다. 예를 들어 외국인에게 신용으로 분양받은 아파트에 대해서는 일정에 따라 대금을 받을 수 없고, 반대로 대출금을 상환하기 전에는 외국인 명의의 부동산 증명서를 발급받을 수 없다. 일반적으로 주택담보대출은 매수자 명의의 공인인증서 발급이 담보대출을 안심하고 상환하기 위한 전제조건이다. 게다가, 많은 장애물이 있다. 자세히 이야기할 것이 많다.
- 해외 거주 인력은 얼마나 될 것으로 예상하는가.
- 우선, 이 프로젝트에 미국에 거주하는 1000명을 참여시킬 계획이다. Sendly 애플리케이션은 유럽연합, 호주, 일본, 한국으로의 송금 서비스를 확대하기 위해 노력하고 있다.
이것은 해당 국가에서 살고 일하는 4,000명의 사람을 대상으로 할 계획이다. 올해 상반기에는 호주와 유럽연합에서 Sendly 애플리케이션 송금 서비스를 도입할 예정이다. 이 프로젝트는 미국과 이들 국가에만 국한되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 이 프로젝트는 총 약 20만 명의 해외 거주 및 근로 인구 중 5,000명을 대상으로 한다.
- 가까운 미래에 대한 계획은.
- 몽골 건설도시개발부, 몽골 국립건설협회 등과 함께 2월 9일 '주택시장 자금조달 현황' 온라인 토론회를 개최할 예정이다. 이번 논의는 몽골의 전반적인 거시경제 상황과 동향, 정부의 주택정책, 전염병 발생기 부문 디지털화, 주택시장 등에 대한 구체적인 정보를 국민에게 제공하는 것을 목적으로 한다. 또한, 주택금융의 기회, 해결방안, 법률환경 등에 대한 논의와 함께 당사의 '1Home 프로젝트'에 대한 간략한 소개가 있을 예정이다. 우리는 이 온라인 토론을 특정한 맥락이 아닌 참여를 원하는 모든 사람이 참여할 수 있는 방식으로 구성하려고 노력하고 있다.
- 건설사들에 하고 싶은 말은.
- 우리는 지난 6개월 동안 해외 시민을 대상으로 설문 조사를 하는 것부터 법에 따라 당사자들 간의 모든 합의서 초안 작성에 이르기까지 '1Home 프로젝트'를 시작하고 있다. 따라서 해외에서의 아파트 정식 분양에 관심이 있는 건설사들과 협력할 수 있는 여지를 열어두고 있다고 말씀드리고 싶다. 해외 거주 및 근무하시는 우리 시민들에게도 곧 서비스 이용이 가능하오니 본국에서 아파트를 공식적으로 소유할 기회를 놓치지 마시기 바란다.
[ikon.mn 2021.02.02.]
몽골한국신문 편집인
