신용평가 기관인 피치(Fitch)는 호주의 주택공급이 인구성장과 엇비슷한 양상을 띠고 있다고 분석했다. 사진은 시드니 지역의 새 주거단지에 건축되고 있는 주택.
경제전문가 분석... 가격상승세, 4월까지 이어질 듯
시드니 주택가격 상승이 꺾일 기미를 보이지 않고 있다. 지난 주 금요일(1일) 국영 ABC 방송은 부동산 분석회사인 ‘CoreLogic RP Data’가 내놓은 주택가격 지표를 근거로 시드니의 경우 전국 평균보다 높은 주택가격의 가파른 상승세가 4월까지 이어질 것이라고 보도했다.
‘CoreLogic RP Data’의 최근 자료에 따르면 시드니지역 주택가격은 지난달 대비 0.8%, 전분기 대비 2.5%, 전년대비 7.9% 상승세를 보이고 있다.
각 주별 주도를 제외한 지역별 주택가격은 지난달 대비 0.4% 하락했으며 전년대비 가격변동률은 1.5% 상승했다. 이는 구매자가격 인플레이션에 앞서 나타난 변화로 전반적인 주택가격은 비교적 안정적 상태를 유지하고 있음을 의미한다.
각 주 도시 가운데 가장 큰 도시인 시드니의 경우 부동산 전월대비 1%, 전분기 대비 5.4%, 전년대비 14.5%의 오름세를 보였다. 2008년 말과 2009년 초 두 차례의 부동산 여파로 시드니지역의 거주용 부동산가격 상승은 평균 65.4%를 뛰어넘고 있다.
멜번(Melbourne) 지역은 월간 0.8%, 연간 6.9% 상승했으며 세계 금융위기를 기점으로 52.3%가 올라 지역별 주택가격 상승폭으로는 시드니에 이어 두 번째를 기록했다.
시드니와 멜번 외 지역의 경우 지난해 부동산 가격 상승은 큰 변화가 없는 것으로 나타나 퍼스(Perth)는 전년과 동일한 수준을, 다윈(Darwin)은 하락 추제를 보이고 있으며 애들레이드(Adelaide)와 호바트(Hobart)는 약간의 상승을 기록했다.
시드니와 멜번 지역 예비 주택구입자들에게 한 가지 희소식은 유닛의 가치가 주택가격 흐름을 따라가지 못하고 있다는 사실이다. 실제 주택가격이 15.5% 상승했지만 시드니 지역 유닛은 지난 12개월간 9.7% 오르는 데 그쳤다. 또 주택가격 7.6% 증가에 비해 멜번 아파트의 가격상승세는 1.9%로 완만한 모습이다.
‘CoreLogic RP Data’의 팀 로우리스(Tim Lawless) 연구소장은 “이 같은 경향은 대부분 주요 도시 지역에서 나타나고 있다”면서 “신축 주택과 비교할 때 유닛 공급이 상대적으로 많았기 때문”이라고 분석했다.
그는 “현재 확인할 수 있는 것처럼 추가 공급, 특히 이미 상당한 아파트 공급으로 포화상태에 이른 멜번 지역은 주택증가 비율을 제한하고 있다”면서 “부동산 부문에서의 규제가 대출 둔화를 이끌고 있음에도 불구하고 투자자들로 인해 주택가격 상승이 지속되고 있다”고 진단했다.
그는 또한 “투자자들이 새 모기지대출에 기반을 둔 부동산 자가 소유자보다 훨씬 더 중요하다는 논리는 역사적으로 전례가 없다”고 전제한 뒤 “이것이 현 시드니의 상황”이라고 지적했다.
한편 신용평가 기관 피치는 호주의 경우 주택공급 부족을 겪고 있다고 진단하면서 이 부분에 대한 조사를 한다는 방침이다.
피치의 조사 핵심은 아일랜드나 스페인처럼 주택공급 초과로 가격하락이 어어질 경우 모기지에 영향을 미칠 우려기 제기되고 이에 따른 연관성 여부를 판단하겠다는 것이다.
이에 대해 부동산 전문가들은 “주택산업 단체 및 다수 분석가들의 주장과는 달리 호주 주택시장은 공급부족 현상이 도래하지 않았으며 세계금융 위기 직전 아일랜드와 스페인처럼 공급초과 사태를 겪지도 않았다”고 밝혔다.
피치가 내놓은 자료는 ‘주택공급’이라는 단일 요소가 현재 호주 주택가격 붐의 근본 요인이 될 수 없으며 향후 가격을 결정짓는 요소 또한 아니라는 점을 시사하고 있다.
이는 지난해와 올해 호주통계청(Australian Bureau of Statistics) 분석가가 내린 결론과 유사하다.
피치는 최근 골드만 삭스사의 한 분석가 발언에 힘을 보태 “호주는 더딘 인구성장을 보이고 있는 반면 주택 건설, 특히 신규 아파트 건축을 대규모로 추진하고 있다”고 경고했다.
이어 피치는 “인구증가율의 변화 또는 주택건설 규모가 인구성장 비율을 넘어서고 있는 것은 초과 주택공급에 대한 잠재적 경고일 수 있다”고 지적했다.
현재 호주의 주택공급 비율은 0.4%로 새로운 인구는 주택 당 2.5명의 거주를 요청하고 있다. 이는 호주 주택당 평균 2.7명 거주를 제안하는 호주 인구조사 모형과 유사한 수치이다.
피치는 또 해외에서 이주해 오는 이민 인구의 중요성을 감안할 때, 호주로의 이민자 유입이 현격히 둔화될 경우 수요 감소뿐 아니라 주택가격 하락을 불러오는 촉매제가 될 것으로 전망했다.
이와 관련, 보고서를 저술한 제임스 자네시(James Zanesi) 분석가는 “호주에서 벌어지고 있는 공급현상이 오히려 영국과 유사한 양상을 띠고 있다”면서 “영국의 경우 40~50%의 전례 없는 주택가격 폭락을 맞고 있다”고 언급했다.
그는 이어 “주택가격이 하락한다고 해서 아일랜드와 스페인에서 벌어진 사태와 동일한 양상은 아닐 것”이라며 “아일랜드와 스페인의 초과 공급사태가 호주에서 일어나기까지는 수년이 소요될 것”으로 예측했다.
그는 “이와 같은 상황이 재현되려면 4~6년의 시간이 걸릴 것이며, 분명한 것은 주택 초과공급 사태는 수개월 안이 아닌 수년에 걸쳐 발생하는 문제로 시간이 지남에 따라 호주로 유입되는 이민자 수도 증가할 것이라고 진단했다.
디킨대학교 연구원이자 주택문제 분석가인 필립 수스(Philip Soos)씨는 ABC 방송과의 인터뷰에서 “1996년부터 2014년까지 임대율이 상대적으로 안정성을 유지하는 것은 주택 공급과 수요가 균형을 이루고 있음을 시사하는 것”이라고 말했다.
■ 2015년 4월 주택가격 지표
(%)
Sydney : 1%
Melbourne : 0.8%
Brisbane-Gold Coast : 0.4%
Adelaide : 1.6%
Perth : 0.6%
Hobart : 1.6%
Darwin : 0.3%
Canberra : 1.5%
Non-capital areas : -0.4%
이유경 기자 herald@koreanherald.com.au
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