부동산 거래시 집문서와 함께 타이틀 보험 증서 받아야
(올랜도=코리아위클리) 박윤숙 기자 = 부동산을 사고 팔 때 에스크로 과정에서 꼭 등장하는 것이 타이틀 보험(Title Insurance)이다. 타이틀 보험은 부동산의 소유권과 재산권을 보장해 주는 보험이라 할 수 있다.
부동산 거래는 그 값어치로 말미암아 매우 신중을 요하는 일이다. 주택을 구입해서 집문서까지 다 받았는데 나중에 그 집의 소유권이 다른 사람에게 있다든 지 하면 한 가정이 풍지박산 날 상황에 처해질 수도 있다.
타이틀 보험은 이러한 염려를 잠재워 준다. 보험회사는 부동산에 대한 조사를 통해 확실한 소유권을 보장해주기 때문이다. 주택 구입자가 에스크로 종결과 함께 받는 것이 집문서(grand deed)와 타이틀 보험 증서로 타이틀 보험은 주택 구입자에게 확실한 소유권을 보장하는 것이다.
집에 대한 소유권 확실히 보장
타이틀 보험회사는 매매되는 부동산에 대한 모든 등기 서류들(Recorded/Recording documents)을 조사하게 된다. 더 나아가서, 부동산 양도인이 확실히 그 부동산을 팔 수 있는지, 부동산을 담보로 한 은행 빚이 얼마나 있는지, 소유권에 아무런 하자가 없는지, 서류상의 문제를 조사, 확인, 보증해준다.
에스크로가 끝난 후 부동산과 연관된 어떤 결격 사항으로부터도 손해 받지 않게 예방과 보장이 확실하게 되는 것이다.
모게지를 통해 집을 구입할 때도 렌더가 융자조건으로 100% 요구하는 것이기 때문에 주택 구입시 사실상 의무적으로 들어야 하는 보험이다. 에이전트를 통해 부동산 거래를 할 때도 이 타이틀 보험이 없다면 거래가 불가능하다.
에스크로나 타이틀 보험 없이 함부로 부동산의 명의 이전/양도하는 것은 위험한 일이다. 위조된 주택 소유권이나 유언장, 재산상속 증서 등으로 주택 구입자를 속이는 일도 발생하기 때문이다.
바이어, 최종 타이틀 리포트 받게 돼
에스크로 기간에 타이틀 회사는 거래되는 부동산에 대한 철저한 기록 조회를 통해 주택에 대한 예비 보고서(preliminary report)를 만들게 된다.
예비 보고서에는 △현 집주인의 이름(집을 파는 사람이 실질적인 주인인지 여부) △집주인이 집에 대한 100% 소유권을 갖고 있는지 여부 △은행 빚(deed of trust)을 포함한 내야 할 모든 채무 △전기회사 등 공공 유틸리티사에 땅의 일부분의 사용권(easement)을 주었는지 여부 △정확한 집의 바운더리(옆집의 땅을 통해 집을 드나들어야 하는지 여부) △재산세 규모와 체납 여부 등을 확인해 준다.
이 예비 보고서를 토대로 에스크로가 종결됨과 함께 바이어는 최종 타이틀 리포트를 받게 된다.
플로리다에선 셀러가 타이틀 보험 구입해야
타이틀 보험 구입을 셀러 혹은 바이어 중 누가 하느냐는 주마다 그 규정이 다르다.
올랜도 김형근 부동산에 따르면 플로리다에서는 타이틀 보험을 셀러가 집 매매시 구입해야 하지만 비용은 80 대 20으로 셀러와 바이어가 공동 부담한다. 셀러가 바이어를 위해 보험을 구입하므로 바이어의 비용이 셀러에 비해 훨씬 낮다.
융자기관에서는 융자금액이나 융자 액수의 125%를 유사시 보험으로 커버 받을 수 있기를 원하고, 자신들의 부동산에 대한 소유권을 보장받기 원하기 때문에 타이틀 보험을 요구하고 있다.
타이틀 보험료는 주택가격을기준으로 설정되게 되는데 대략 주택 가격의 0.2%에서 0.04%까지 낸다.
금융기관에서 융자를 받지 않고 100% 현금으로 부동산을 양도받는 바이어라 할지라도 타이틀 보험의 확인여부는 중요하다. 또 일반 보험과 달리 타이틀 보험료는 한번만 내면 되며 집 소유기간 내내 유효하다.
재융자 때도 보험 필요
집을 구입하지 않고 재융자를 할 경우에도 타이틀 보험을 요구한다. 특히 재융자를 할 때는 렌더가 바뀌기 때문에 새 렌더는 타이틀 서치를 요구하고 타이틀 보험을 요구하기 때문이다.
또 현재 타이틀 보험회사를 통해 다시 구입하면 비용을 절감할 수 있다. 이때 고객측에서 재발급률(reissue rate)을 적용시켜달라고 요청하는 것이 좋다. 사실 주택구입자가 처음으로 타이틀 보험을 살때는 보험 크레딧이 없기 때문에 포괄적용 타이틀보험(Comprehensive Coverage Title Insurance)을 사게 된다.
그러나 집을 산지 몇년 후 재융자를 하게 되면 그 기간동안의 보험실적으로 재발급률이 적용될 수 있기 때문이다. 일부 보험업계 관계자들은 보험회사들이 이러한 방법이 있다는 것을 적극적으로 밝히지 않고 있다고 지적하고 있다.
