전체 18.5%, 전국에서 14번째로 많아
  (마이애미=코리아위클리) 최정희 기자 = 근래 부동산 시장 회복으로 집값이 상승했지만 여전히 '언더워터(underwater)' 주택을 끌어안고 있는 홈오너들이 상당수인 것으로 나타났다.

흔히 '깡통주택'으로 불리는 언더워터 주택은 ‘수면아래 잠긴 집’이라는 뜻으로 모기지(주택담보대출)가 주택가치보다 더 높은 주택을 가리키는 말이다. 즉 집의 시가는 25만달러인데 모기지가 이보다 더 크다면 언더워터 주택이다.

리얼티트랙의 조사에서는 모기지가 통상 시세의 약 125%를 넘는 주택을 ‘심각한 언더워터(seriously underwater)’로 분류한다.

최근 부동산 현황 분석 기관인 리얼티트랙 자료에 따르면 부동산 파동이 심했던 지역 중 하나인 남부플로리다에서는 1사분기에 심각한 언더워터 주택은 대략 27만9965채. 이는 팜비치, 브라워드, 마이애미-데이드 등 세 카운티내 모기지의 18.5%에 해당하는 것으로, 전국 100여개 메트로 지역 가운데 14번째로 높다.

그러나 고무적인 것은 언더워터 수치가 점차 줄어들고 있다는 사실이다. 지난해 같은 기간동안 지역내 언더워터 비율은 22.7%(33만6746개) 였다.

또 1사분기 동안 최소 50% 에퀴티(실질적 자산)를 일컫는 ‘풍족한 에퀴티(equity rich)’ 수치도 증가세를 보였다. 3개 카운티에서 풍족한 에퀴티의 비율은 24%(36만3592개)로, 전년도 같은 기간의 21%(30만4057개)보다 약 4%가 늘었다.

남부플로리다지역 중간(미디안) 집값은 1년전에 비해 10%가 오른 것으로 집계됐다.

리얼티트랙은 “2013년과 2014년에 집값이 두자리수로 오르면서 에퀴티가 빠르게 회복됐다”며 “밀물이 모든 배들을 뜨게 만들고 있다”고 현재의 부동산 시세 회복 현황을 묘사했다.

그러나 앞으로 에퀴티 축적 속도는 이전 같지 않을 참이다. 플로리다 애틀랜틱 대학(FAU)의 부동산 경제학자인 켄 존슨 교수는 근래들어 집값 상승이 눈에 띄게 둔화를 보인다며, 현재 언더워터 상태에 남아있는 주택들이 수면위로 오르려면 앞으로도 수년을 기다려야 할 것이라고 전망했다.

집값이 1년에 3∼5% 정도 상승한다는 가정아래 언더워터에서 벗어나기 위해서는 그만큼 인내가 필요하다는 것이다.

현재 대부분의 언더워터 홈오너들은 집값이 사상 최고조에 달했거나 혹은 근접했을 시기인 2004년에서 2006년 사이에 주택을 구입했거나 재융자를 했다. 이들은 부동산 시장이 폭락하면서 집을 팔고 싶어도 쉽사리 팔 수 없는 처지에 빠졌다.

그러자 일부 홈오너들은 스스로 집 소유권을 포기했고, 동네 주택들의 자산 가치도 덩달아 영향을 받았다.

한편 연방주택금융국(FHFA)은 언더워터 모기지에서 여전히 헤어나오지 못하고 있는 홈오너들을 대상으로 '원금삭감조정(Principal Reduction Modification)' 프로그램을 시행한다고 지난 달에 발표했다.

주택압류 방지를 목적으로 하는 이 프로그램은 2016년 3월 1일 기준으로 90일 이상 모기지 연체에 빠진 이들을 대상으로 한다. 모기지 은행은 잠재적 신청 자격이 있는 홈오너들에게 융자 조정 간소화(Streamlined Modification) 프로그램을 우선 고지한 후 원금삭감조정 프로그램 접수도 알리게 된다.

그러나 리얼티트랙은 프로그램 신청자격이 까다로워 남부플로리다 지역에서 언더워터 모기지 중 원금 삭감 혜택을 입을 만한 대상은 1800채에 지나지 않을 것으로 추산했다.

덧붙여 리얼티트랙은 대다수 언더워터 홈오너들이 주택 시장의 회복으로 집 가치를 회복할 수 있다는 확신을 지니고 있으며, 이에 모기지를 꾸준히 갚아나가고 있다고 전했다.